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Die Heimstättenregelung 

Ein bürgerliches Konzept zum Aufbau und Erhalt von Immobilienvermögen.

Autoren: Maximilian Faltlhauser/Dr. Benedikt Seidenfuß

Kurzzusammenfassung 

Jeder deutsche Staatsbürger erhält das Recht eine Immobilie zu seiner Heimstätte zu erklären und dies durch Grundbucheintragung zu dokumentieren. Eine Heimstätte ist von der Grunderwerbsteuer befreit und dient dem Vermögensaufbau und dem günstigen Wohnen im Alter. Zudem ist eine Heimstätte von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit, um sinnvollen Vermögensaufbau zur Altersabsicherung auch generationenübergreifend zu ermöglichen.

Konkretisierung und Ausformulierung der Heimstättenregelung 

Freiheit und Eigentum gehören untrennbar zusammen. Der Schutz des Eigentums ist Ankerpunkt für Freiheit und wirtschaftliche Selbstbestimmung. Bürger und vor allem Familien im Aufbau von Eigentum zu unterstützen und Freiräume für den Erhalt von Familienvermögen zu gewähren liegt im Interesse des Staates, der die soziale Marktwirtschaft als Wirtschaftsordnung anerkennt. Eigentum aufzubauen, zu mehren und zu vererben ist ein Grundantrieb des Menschen und Herzstück bürgerlichen Lebens und bürgerlicher Politik.

Die Bundesrepublik Deutschland sollte deutschen Staatsbürgern im Rahmen einer sogenannten “Heimstättenregelung“ gezielt den Aufbau und Erhalt von Familienvermögen ermöglichen und fördern.

Die Philosophie 

Wohnungen und Häuser sind Teil des Familienlebens. Sie begleiten uns über Jahrzehnte manchmal über Generationen hinweg. Sie schaffen Schutzräume für Kinder, Vertrautheit im Alter und puffern Lebensrisiken ab. Mit Wohneigentum übernehmen wir Verantwortung für uns, unsere Familie und die kommende Generation. Im Unterschied zu Vorschlägen wie dem Baukindergeld, setzt die Heimstättenregelung nicht auf einen Mechanismus der Rückverteilung von über Steuern eingenommenen Haushaltsmitteln. Die Heimstättenregelung setzt umgekehrt Anreize zur Vermögensbildung und lässt dafür Freiräume für eigenverantwortliches Handeln. Sie nimmt damit das bürgerlich-liberale Verständnis von Bürger und Staat auf und trägt dem menschlichen Grundbedürfnis nach Geborgenheit und Heimat Rechnung.

Die Idee 

Der Ort, in dem man lebt und wohnt, der Ort an dem Kinder aufwachsen und man seinen Lebensabend verbringen will, ist ein Vermögenswert, bei dessen Errichtung der Staat keine unnötigen Steine in den Weg legen darf. Eine Heimstätte im Sinn einer solchen Heimstättenregelung ist dabei grundsätzlich jedes Wohneigentum im Inland. Jeder volljährige deutsche Staatsbürger soll demnach eine Immobilie zu seiner Heimstätte erklären können. (EU-Bürger benötigen einen Erstwohnsitz in Deutschland. Mit Aufgabe dieses Erstwohnsitzes geht auch das Recht auf eine Heimstätte verloren. Die Dauer des deutschen Erstwohnsitzes begründet auch die Zeitdauer für eine eventuellen Auslandswohnsitzes bis das Heim stättenrecht verfällt. Grundannahme bleibt auch für EU-Bürger die Alterssitzhypothese.) Die Heimstätte dient dem Vermögensaufbau und der Absicherung im Alter und wird von der Grunderwerbsteuer freigestellt. Solange die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden kann, ist eine Reduzierung der laufenden Grundsteuer als zusätzlicher Anreiz, aus Gründen der Gleichbehandlung nicht möglich.

Schenken und Vererben 

Im Zuge einer Schenkung unter Lebenden und im Erbfall muss die Möglichkeit bestehen, eine Immobilie zur Heimstätte zu erklären. Die anfallende Erbschafts- und Schenkungssteuer wird dann dauerhaft bis zum Verkauf der Immobilie gestundet und wirkt als Grundschuld auf die Heimstätte. Beim Immobilienwechsel wird die Steuerschuld mit übertragen. Verringert sich dabei der Immobilienwert, wird eine Teiltilgung pro rata fällig. Dieses Steuerprivileg sollte für Kinder gelten. Sind Kinder zum Zeitpunkt der Adoption bereits volljährig, entfällt dieses Recht um Gestaltungsmissbrauch zu vermeiden.

Das Ziel 

Ziel ist die unbürokratische und nachhaltige Förderung und Bewahrung von Immobilienvermögen u.a. zur Bewahrung gewachsener Siedlungsstrukturen sowie zur Alterssicherung und dies insbesondere bei Familien.

Förderung des Vermögensaufbaus in eine Heimstätten-Immobilie 

Durch den Wegfall der Grunderwerbsteuer wird der Aufbau von Vermögen und Wohneigentum gefördert. Durch die Heimstättenregelung kann Familienvermögen zielgerichtet und dennoch limitiert auf die nächste Generation übertragen werden. Dem menschlichen Grundinstinkt und Bedürfnis , sich um das Auskommen seiner Kinder zu kümmern, wird damit idealtypisch entsprochen. Gleichzeitig wird den Kindern die Unterhaltslast abverlangt, die sie zum Erhalt der jeweiligen Heimstätte aufgebracht werden muss, was die Generationenverantwortung innerhalb der Familie stärkt. Ein Gestaltungsmissbrauch ist über das Instrument der dauerhaften Steuerstundung ausgeschlossen.

Im Interesse des Staates und seiner Bürger 

Nichts Besseres kann dem Staat passieren, als dass Bürger Eigentum aufbauen. Wohneigentum fördert zudem das Verantwortungsbewusstsein und die regionale Verbundenheit. Bürger und Familien erhalten zudem beim Immobilienerwerb einen klaren Vorsprung gegenüber Kapitalanlegern .

Die Heimstättenregelung stellt somit ein bürgerliches Konzept zum Aufbau und Erhalt von Familienvermögen dar. Die Eckpunkte einer solchen Heimstättenregelung lassen sich dabei wie folgt skizzieren .

Definition der Heimstätte 

Grundsätzlich kann jede Wohneinheit – eine Eigentumswohnung in einer WEG, ein Haus, ein herrschaftliches Anwesen – zur Heimstätte erklärt werden. Es muss sich dabei um eine klar abgrenzbare Wohneinheit handeln. Mehrfamilienhäuser sind daher von dieser Regelung ausgeschlossen, da hier für die einzelne Wohneinheit keine Grundbucheintragungen möglich ist. Eine Person kann jedoch nicht mehrere Wohnungen gleichzeitig bewohnen, womit die Alterswohnsitzhypothese nicht greift. Als sinnvolle Abgrenzung sollte gelten, dass es sich um ein einziges Flurstück bzw. ein klar definiertes Teileigentum handelt. Optional kann eine Heimstätte um das Interieur des jeweiligen Wohneigentums erweitert werden (Einbauten, wertvolle Möbel, Kunstobjekte). Die Heimstätte bekäme somit gleichzeitig den Status eines Sondervermögens.

Definition des anspruchsberechtigten Personenkreises 

Anrecht auf eine Heimstätte im Sinne der Heimstättenregelung sollen alle erwachsenen deutschen Staatsbürger haben. Bei der Heimstätte gilt die Alterswohnsitzhypothese. Wer seinen Lebensabend in Deutschland verbringen will, der sollte auch deutscher Staatsbürger sein oder werden und erhält damit ein Steuerprivileg zum Vermögensaufbau in Deutschland. Es wird somit ein Commitment vom Bürger erwartet.

Operative Umsetzung der Heimstätte 

Zur Heimstätte wird Wohneigentum durch Erklärung und entsprechender Eintragung im Grundbuch. Die betroffene Person erklärt das jeweilige Wohneigentum zu seiner Heimstätte. Der Status einer Heimstätte ist frei übertragbar. Verliert ein Wohneigentum den Status der Heimstätte und verbleibt weiterhin im Eigentum, so wird die Grunderwerbsteuer zum Zeitpunkt des Statusverlustes erhoben. Die Heimstätte muss dabei nicht zwingend der Wohnsitz sein. Das entspräche nicht der modernen Arbeitswelt, in der häufige Wohnortwechsel mitunter auch ins Ausland üblich und zum Teil auch unausweichlich sind. Auch würde dies im - grundsätzlich nicht planbaren - Erbfall bedeuten, dass der Erbe in die Immobilie einziehen müsste, um in den Genuss der Heimstät tenregelung zu kommen. Dies wäre weder zweckdienlich noch zumutbar und würde zudem der Alterswohnsitzannahme widersprechen.

Vermögensaufbau mit Heimstätten 

Für die meisten Bürger erfolgt der Vermögensaufbau sukzessive – etwa von der Eigentumswohnung zum Haus. Dies wird durch den Wechsel der Heimstätte möglich. Wird die alte Heimstätte dabei nicht verkauft, fällt für sie Grunderwerbsteuer zum Zeitpunkt des Statusverlustes an.

Vererbung der Heimstätte 

Die gesamte Heimstätte ist von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit. Für Erbengemeinschaften gilt: Eine Heimstätte ist unteilbar . Weil jeder Anspruchsberechtigte nur Anrecht auf eine Heimstätte hat, hat dies zur Folge, dass Erbengemeinschaften nur dann eine Immobilie zur Heimstätte erklären können, wenn alle Erben das jeweilige Wohneigentum als ihre Heimstätte erklären. Hierdurch ist ein hinreichender Anreiz geschaffen, dass unklare Verhältnisse bei Erbengemeinschaften durch deren einvernehmliche Auflösung auf ein überschaubares Maß begrenzt bleiben. In der Konsequenz werden Erblasser versuchen frühzeitig Klarheit bei der Zuteilung von Wohneigentum zu schaffen. Zu dem wird es bei vermögenden Erblassern zu Vermögensaufbau in Form von Heimstätten bei volljährigen Kindern kommen, die sich an deren Fähigkeit orientieren wird, diese auch unterhalten zu können.

Weitere Förderung smöglichkeiten einer Heimstätte 

Das Instrument der Heimstätte bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten, um zusätzliche staatliche Förderanreize daran zu koppeln oder auch zu kombinieren. So sind zum Beispiel folgende Förderoptionen vorstellbar:

  1. Das die Zinsen auch für eine selbstgenutzte Heimstätten-Immobilie steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind.
  2. Das Instrument von Vermögenswirksamen Leistungen (VWL) des direkten staatlichen Zuschusses auch zur Tilgung einer Immobilienfinanzierung herangezogen werden kann.
  3. KfW-Förderkredite an dem Status der Heimstätte festmachen.
  4. Förderungen von Energie- und Klimaschutzmaßnahmen am Status der Heimstätte festmachen. Privatpersonen legen bei (energetischen) Sanie rungen ein strukturell anderes Verhalten an den Tag als Wohnungswirtschaftsunternehmen . Es bietet sich an, dass Vereinfachungen von Förder vorgaben am Status der Heimstätte ansetzen.
  5. Kommunen können Bauland mit der Auflage schaffen bzw. verkaufen, dass die darauf zu bauenden Immobilien nur an Käufer abgegeben werden dürften , die diese zu ihrer Heimstätte erklären (mit Bindungsfrist des Heimstät ten Status).
  6. Es sind Vergünstigungen für Notar- und Grundbuchgebühren denkbar.